Mietminderung bei Schimmel: Höhe, Ablauf, Musterschreiben

Rechtsgrundlage: § 536 BGB und die Pflichten des Vermieters

Der Vermieter muss die Wohnung nach § 535 Abs. 1 BGB in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand halten. Diese Erhaltungspflicht gilt während der gesamten Mietzeit [1].

Sichtbarer Schimmelpilz an Wänden, Decken oder Fugen beeinträchtigt die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch. Liegt ein solcher Mangel vor, ist die Miete nach § 536 Abs. 1 BGB für die Dauer des Mangels herabgesetzt – und zwar unmittelbar durch das Gesetz, ohne gerichtliche Entscheidung [2].

Grenze: unerhebliche Beeinträchtigung

§ 536 Abs. 1 Satz 3 BGB nimmt eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit ausdrücklich aus [2]. Ein einzelner kleiner Fleck in einer Silikonfuge wird deshalb anders bewertet als ein Befall über mehrere Quadratmeter Wandfläche. Wo die Grenze verläuft, beurteilen Gerichte im Einzelfall; lassen Sie Ihren Fall daher fachkundig prüfen.

Ursache beseitigen statt überstreichen

Die Erhaltungspflicht ist erst erfüllt, wenn die Ursache des Befalls behoben ist. Das Umweltbundesamt weist darauf hin, dass eine Sanierung die Feuchtequelle erfassen muss, weil der Befall sonst wiederkehrt [11]. Ein Anstrich über die betroffene Stelle beseitigt den Mangel nicht; der Schimmel im Untergrund bleibt bestehen. Solange die Ursache fortbesteht, bleibt der Mangel und damit das Minderungsrecht bestehen. Wie sich Verantwortung und Kosten verteilen, lesen Sie im Beitrag dazu, wer für Schimmel und die Sanierungskosten haftet.

Ab wann eine Mietkürzung bei Schimmel möglich ist

Die Miete ist gemindert, sobald ein erheblicher Mangel vorliegt und Sie ihn dem Vermieter angezeigt haben. Die Minderung tritt nach § 536 Abs. 1 BGB kraft Gesetzes ein. Nach § 536c Abs. 2 BGB können Sie die Rechte aus § 536 BGB jedoch nicht geltend machen, soweit der Vermieter infolge der fehlenden Anzeige keine Abhilfe schaffen konnte [5].

Folgen Sie dieser Reihenfolge, um Ihr Minderungsrecht zu sichern:

Beweislast: wer muss was nachweisen

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 01.03.2000, Az. XII ZR 272/97) muss zunächst der Vermieter alle Ursachen aus seinem Verantwortungsbereich ausräumen; erst danach trägt der Mieter die Beweislast für sein Heiz- und Lüftungsverhalten [13].

Das Kammergericht Berlin verlangte konkrete Angaben zu Ort, Umfang und Zeitpunkt des Befalls (Urteil vom 25.09.2006, Az. 12 U 118/05) [14]. Dokumentieren Sie daher von Anfang an, wo und wie lange der Schimmel sichtbar ist.

Wie hoch? Beispiele aus der Rechtsprechung

Die Minderungshöhe legt kein Gesetz fest; Gerichte entscheiden im Einzelfall nach Umfang und Nutzungseinschränkung. § 536 Abs. 1 BGB nennt nur eine "angemessene" Herabsetzung der Miete, keine Prozentsätze [2].

Das Landgericht Berlin stellte am 14.06.2001 fest, dass neben der befallenen Fläche auch der Nutzungszweck des Raums, die Dauer der Beeinträchtigung und die Gesamtbeeinträchtigung der Wohnung zu berücksichtigen sind (Az. 67 S 475/00) [15].

Das Amtsgericht Potsdam sprach am 15.06.1995 bei durchfeuchteten Wänden, Schimmel an Außenwänden und weiteren Mängeln 100 % zu (Az. 26 C 533/93) [16].

Eine Mietminderungstabelle mit weiteren Urteilen hilft beim Vergleich ähnlicher Fälle.

Urteile im Detail

Lüftungsverhalten und Zumutbarkeit

Das Landgericht Frankfurt am Main hielt am 16.01.2015 drei- bis viermaliges tägliches Stoßlüften auch für berufstätige Mieter für zumutbar und sprach keine Minderung zu (Az. 2-17 S 51/14) [21]. Das Landgericht Berlin sah am 15.04.2016 sechsmaliges täglich erforderliches Lüften als unzumutbar an und hielt 10 % für angemessen (Az. 65 S 400/15) [22]. Das Amtsgericht Berlin-Tempelhof-Kreuzberg kam am 19.10.2015 zu einem ähnlichen Ergebnis: Sechs- bis achtmaliges Stoßlüften pro Tag zur Vermeidung von Schimmelbildung ist unzumutbar; Minderung 10 % (Az. 20 C 234/13). Das Landgericht Konstanz sprach am 20.12.2012 20 % zu, weil dreimaliges tägliches Lüften ausreichend sein sollte (Az. 61 S 21/12 A).

Bauliche Ursachen und Wärmebrücken

Der Bundesgerichtshof entschied am 05.12.2018, dass Wärmebrücken in einer Altbauwohnung kein Mangel sind, wenn der Bauzustand dem zur Errichtungszeit üblichen Standard entspricht (Az. VIII ZR 271/17; VIII ZR 67/18) [28]. Das Landgericht Gießen sprach dagegen am 02.04.2014 15 % zu, weil der Vermieter nach Einbau dichtschließender Isolierglasfenster auf den erhöhten Heiz- und Lüftungsbedarf hätte hinweisen müssen (Az. 1 S 199/13) [19]. Das Amtsgericht Köln sprach am 07.10.2014 20 % zu bei Schimmelbefall an Außenwänden infolge defekter Fenster (Az. 211 C 446/13).

Mitverursachung durch den Mieter

Das Landgericht Berlin kürzte am 18.11.2002 auf 5 %, weil der Mieter den Schwarzschimmel mitverursacht hatte (Az. 67 S 147/02) [17]. Das Amtsgericht Schöneberg verneinte am 20.10.2014 eine Minderung vollständig, weil der Befall den Mietern zuzurechnen war (Az. 102 C 194/13) [18]. Das Landgericht Kiel sprach am 27.01.2012 0 % zu, weil der Mieter selbst einen ungewöhnlichen Einbauschrank eingebaut hatte, hinter dem sich Schimmel bildete (Az. 1 S 102/11).

Erheblicher Befall in mehreren Räumen

Das Amtsgericht Köln sprach am 25.10.2011 80 % zu, als neben starkem Schimmel im Wohnzimmer die Duschmöglichkeit fehlte und Trocknungsgeräte liefen (Az. 224 C 100/11) [29]. Das Amtsgericht München hielt am 11.06.2010 100 % für möglich, wenn Schimmelbildung nur durch ständiges, unzumutbares Lüften vermeidbar war (Az. 412 C 11503/09). Das Landgericht Hamburg sprach am 17.09.2009 25 % zu bei erheblichem Schimmelpilzbefall in mehreren Zimmern (Az. 307 S 39/09).

Minderungsbetrag berechnen: Bruttomiete als Bemessungsgrundlage

Die Bemessungsgrundlage der Mietminderung ist nach der Grundsatzentscheidung des Bundesgerichtshofs vom 10.05.2005 (Az. XII ZR 225/03) die Bruttomiete, also die Miete einschließlich aller Nebenkosten [31]. Die Minderung tritt kraft Gesetzes ein und gilt nur für den Zeitraum, in dem der Mangel bestand; bei Beginn oder Ende innerhalb eines Monats wird taggenau abgerechnet [2].

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So rechnen Sie den Betrag aus

Mietminderung berechnen: ein Beispiel

Bei einer Bruttomiete von 800 € und einer Quote von 20 % ergibt sich ein Minderungsbetrag von 160 € für den vollen Monat. Bestand der Mangel nur 15 von 30 Tagen, sind es 80 €.

Die Quote ist der kritische Punkt. Kürzen Sie deutlich stärker, als ein Gericht später für angemessen hält, geraten Sie mit der Differenz in Zahlungsverzug; bei entsprechender Höhe droht eine Kündigung [6]. Das Landgericht Berlin hat in seiner Entscheidung vom 22.10.2010, Az. 63 S 690/09, ausdrücklich festgehalten, dass der Vermieter einen gekündigten Mieter auch ohne vorherige Klärung des Minderungsrechts auf Räumung verklagen kann [20].

In fünf Schritten zur Mietminderung

Folgen Sie dieser Reihenfolge: Dokumentieren, anzeigen, Frist setzen, Quote bestimmen, Kürzung ankündigen. Wer die Anzeige überspringt, kann die Minderung nach § 536c Abs. 2 BGB insoweit nicht geltend machen [5].

Nach dem Umweltbundesamt können Sie Befall unter 0,5 m² selbst beseitigen; bei größerem Befall sollten Sie Fachleute hinzuziehen [11].

Musterschreiben an den Vermieter

Das folgende Musterschreiben verbindet Mängelanzeige, Fristsetzung und Ankündigung der Mietminderung. So dokumentieren Sie, wann der Vermieter Kenntnis erhalten hat [5].

Textvorlage zum Anpassen

Ersetzen Sie die Angaben in Klammern durch Ihre eigenen Daten.

Absender: [Name, Straße, PLZ, Ort]

An: [Name und Adresse des Vermieters oder der Verwaltung]

Ort, Datum: [Ort], [Datum]

Betreff: Schimmelbefall in der Wohnung [Adresse, Etage, Lage] – Mängelanzeige, Fristsetzung und Ankündigung der Mietminderung

Sehr geehrte Frau [Name] / Sehr geehrter Herr [Name],

in der von mir gemieteten Wohnung [genaue Adresse, Wohnungslage] habe ich am [Datum der Feststellung] Schimmelbefall festgestellt. Betroffen sind folgende Räume und Stellen: [Raum, Wand, Höhe, geschätzte Fläche in m²]. Beigefügt sind [Anzahl] Fotos mit Datum.

Ich zeige Ihnen den Mangel hiermit nach § 536c Abs. 1 BGB an [5] und bitte Sie, die Ursache und den Befall fachgerecht beseitigen zu lassen. Ein Überstreichen der Flächen genügt dafür nicht.

Hierfür setze ich Ihnen eine Frist bis zum [konkretes Datum]. Bitte teilen Sie mir bis dahin schriftlich mit, welche Maßnahmen Sie vorgesehen haben und wann sie beginnen.

Solange der Mangel besteht, ist die Miete nach § 536 Abs. 1 BGB kraft Gesetzes gemindert [2]. Ich werde die Miete ab dem [Monat] um [Quote] % kürzen. Die weiteren Zahlungen erfolgen unter Vorbehalt der Rückforderung.

Mit freundlichen Grüßen

[Unterschrift]

Was Sie vor dem Versand prüfen

Wenn Sie zunächst nur den Mangel melden und die Kürzung später entscheiden möchten, nutzen Sie das Muster für die reine Mängelanzeige.

Wenn der Vermieter nicht reagiert

Bleibt der Vermieter nach Fristablauf untätig, kommen Selbstvornahme, Schadensersatz oder weitere Rechte nach § 536a BGB in Betracht. Die Minderung selbst läuft unabhängig davon weiter, solange der Mangel besteht [2].

Nach § 536a Abs. 2 BGB dürfen Sie den Mangel selbst beseitigen und die erforderlichen Aufwendungen ersetzt verlangen – allerdings nur, wenn der Vermieter mit der Beseitigung in Verzug ist oder die umgehende Beseitigung zur Erhaltung oder Wiederherstellung der Mietsache notwendig ist [3]. Diese Voraussetzungen sind eng; eine falsche Einschätzung geht finanziell zu Ihren Lasten.

Neben der Selbstvornahme steht der Schadensersatzanspruch nach § 536a Abs. 1 BGB. Er kommt in Betracht, wenn der Vermieter den Mangel verschuldet hat oder mit der Beseitigung in Verzug gerät; ersatzfähig sind etwa beschädigte Einrichtungsgegenstände [3].

Ursache objektiv klären lassen

Streiten Sie mit dem Vermieter über die Ursache, kann ein Schimmelgutachter Art, Umfang und Ursache des Befalls feststellen und eine Sanierungsempfehlung geben [32]. Welche Kosten eines Schimmelgutachters anfallen und wer sie trägt, hängt vom Ergebnis und vom weiteren Verfahren ab.

Eine Schimmelsanierung genügt nur, wenn sie die Feuchtigkeitsursache und den gesamten Befall erfasst; der Leitfaden des Umweltbundesamtes verlangt die Klärung und Beseitigung der Ursachen sowie die vollständige Entfernung der befallenen Materialien [12].

Bei erheblicher Gesundheitsgefährdung kann nach § 569 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 543 Abs. 1 BGB ein wichtiger Grund für eine außerordentliche Kündigung vorliegen [7]. Ob die hohen Anforderungen erfüllt sind, ist im Einzelfall zu prüfen; Hintergründe finden Sie unter Kündigung wegen Schimmel. Lassen Sie sich vor einem solchen Schritt von einem Mieterverein oder einem Rechtsanwalt beraten.

Häufige Fehler und Irrtümer bei der Mietminderung

Die meisten verlorenen Minderungsrechte scheitern an fehlender Anzeige, zu hoher Kürzung oder fehlender Dokumentation.

Dokumentieren Sie Lüftungszeiten und Raumtemperaturen über mehrere Wochen – Gerichte bewerten die Zumutbarkeit der Lüftungshäufigkeit im Einzelfall unterschiedlich.

Problematisch ist auch eine Quote, die deutlich über dem liegt, was Gerichte in ähnlichen Fällen zugesprochen haben.

Sonderfälle: Schlafzimmer, Bad, Küche, Wasserschaden und Gesundheit

Wie stark die Nutzung eingeschränkt ist, entscheidet über die Bewertung – im Schlafzimmer wiegt Befall meist schwerer als im Keller.

Bewertung nach Raum

Das Landgericht Berlin sprach am 23.05.2014 15 % zu bei Schimmel über den Sockelleisten im Schlafzimmer (Az. 65 S 524/13) [23]. Das Landgericht Lübeck sprach am 07.03.2014 15 % zu, als sich hinter einem Kleiderschrank an der Außenwand Schimmel bildete (Az. 1 S 106/13) [24].

Das Amtsgericht Schöneberg nannte am 10.04.2008 für Befall im Bad eine Quote von 10 % (Az. 109 C 256/07) [25]. Das Landgericht Berlin sprach am 16.02.1999 15 % zu bei durchfeuchteten Außenwänden und Schimmelflecken in der Küche (Az. 64 S 356/98) [26]. Das Amtsgericht Ansbach sah am 05.02.2013 in einer Altbauwohnung keinen Mangel, weil mit Feuchtigkeit im Keller zu rechnen sei (Az. 2 C 2268/11) [27].

Gesundheit, Kinder und schwarzer Schimmel

Schwarzer Schimmel ist mietrechtlich keine eigene Kategorie; maßgeblich bleibt die Beeinträchtigung der Wohnung. Das Kammergericht Berlin verlangte am 03.06.2010, dass Mieter eine behauptete Gesundheitsgefährdung konkret darlegen (Az. 12 U 164/09) [30].

Wo Sie sich beraten lassen

Lassen Sie Quote und Vorgehen vor der ersten Kürzung von einer fachkundigen Stelle prüfen. Mietervereine beraten Sie mit Ihrem Schriftverkehr, den Fristen und der geplanten Minderungshöhe. Ein Rechtsanwalt mit Schwerpunkt Mietrecht prüft die Mängelanzeige und vertritt Sie, wenn der Vermieter die Kürzung nicht akzeptiert. Bringen Sie zur Beratung Mietvertrag, Fotos mit Datum, Ihre Mängelanzeige mit Zugangsnachweis und die letzten Mietzahlungsbelege mit.

Österreich und Schweiz: zuständige Stellen

In Österreich richtet sich die Mietzinsminderung nach § 1096 ABGB [8]; die Erhaltungspflicht des Vermieters regelt § 3 MRG [9]. Lassen Sie Ihren Fall dort von der Mietervereinigung Österreich, vom Mieterschutzverband oder von der zuständigen Schlichtungsstelle prüfen.

In der Schweiz regeln Art. 259a–259i OR die Rechte bei Mängeln der Mietsache, einschließlich Herabsetzung des Mietzinses [10]. Lassen Sie Ihren Fall dort von der Schlichtungsbehörde in Mietsachen oder vom Mieterinnen- und Mieterverband prüfen.

Die Unterschiede der Verfahren und Fristen behandeln wir im Beitrag Schimmel in der Mietwohnung in Österreich und der Schweiz.